Nekretnine

1. Javna dražba

Prodaja nekretnine jedna je od ovršnih radnji u postupku ovrhe koja se odvija nakon pribilježbe odluke o ovrsi u zemljišnoj knjizi i određivanja vrijednosti.

2. Određivanje vrijednosti nekretnine

Vrijednost nekretnine kao osnova za javnu dražbu potvrđuje se Zaključkom o prodaji.

3. Prodajna cijena nekretnine

Postupci započeti prije 15.10.2012:

Prva javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 2/3 (dvije trećine) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 2/3 utvrđene vrijednosti.

Druga javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 1/3 (jednu trećinu) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 1/3 utvrđene vrijednosti.

Postupci započeti nakon 15.10.2012:

Prva javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 2/3 (dvije trećine) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 2/3 utvrđene vrijednosti.

Druga javna dražba
Nekretnine se mogu prodati za 1/2 (jednu polovinu) utvrđene vrijednosti, međutim ne za manje od 1/2 utvrđene vrijednosti.

4. Tko može sudjelovati na javnoj dražbi?

Na javnoj dražbi može sudjelovati svatko, također i strane fizičke i pravne osobe. Za sudjelovanje je potrebno pravodobno uplatiti jamčevinu. Pritom je potrebno uzeti u obzir određena ograničenja: niti jedna strana fizička ili pravna osoba ne može biti vlasnik poljoprivrednih zemljišta, šuma, zaštićenih područja, pravima prvokupa je ograničeno također i stjecanje nekretnina koja se tretiraju kao kulturna dobra. Nema nikakvih ograničenja za strane fizičke i pravne osobe iz država članica EU, za kupovinu građevinskih zemljišta, stanova i poslovnih zgrada. Druge strane fizičke i pravne osobe mogu postati vlasnici nekretnina temeljem odluke o postojanju uzajamnosti (reciprocitet).

5. Tko ne može biti kupac?

Kupac ne može biti sudac, ovršitelj ili netko drugi koji službeno sudjeluje pri prodaji. Niti jedna strana fizička i pravna osoba ne može biti vlasnik poljoprivrednih zemljišta, šuma, zaštićenih područja, pravima prvokupa ograničeno je također i stjecanje nekretnina koje se tretiraju kao kulturna dobra. Strane fizičke i pravne osobe ne mogu postati vlasnici nekretnina, ako između država ne postoji načelo uzajamnosti odnosno ako one ne steknu odluku o postojanju uzajamnosti (reciprocitet).

6. Razgledavanje nekretnine

Zaključkom o prodaji određeno je kada i na koji način se nekretnina može razgledati. Ako netko iz opravdanih razloga ne može obaviti razgledavanje u tom vremenu, može podnijeti zahtjev za razgledavanje u drugom danu. Troškove razgledavanja u tom slučaju snosi ta osoba.

7. Jamčevina

To je novčani iznos kojeg mora platiti svatko tko želi sudjelovati na javnoj dražbi. Jamčevina iznosi 1/10 (jednu desetinu) procijenjene vrijednosti ili početne cijene. Uplaćuje se prije početka dražbe ili pak na transakcijski račun tijela koje vodi postupak ili onako kako je navedeno u Zaključku o prodaji. Ako se jamčevina plaća na transakcijski račun suda, potrebno je sucu prije početka dražbe pokazati potvrdu o uplati jamčevine. Jamčevina se neuspješnim ponuditeljima vraća nakon završetka dražbe.

8. Što ako je na dražbi prisutan samo jedan ponuditelj?

Nekretnina se može prodati i onda kad je prisutan samo jedan ponuditelj. Sud može na prijedlog stranke u ovršnom postupku s obzirom na okolnosti odložiti prodaju nekretnine.

9. Obveza uspješnog ponuditelja nakon javne dražbe

Nakon dražbe sud izdaje Rješenje o dosudi. Uspješni ponuditelj nakon dražbe mora platiti kupovninu u roku koji je odlučen u Zaključku o prodaji. U slučaju da to ne učini, sud na plaćanje kupovnine poziva drugog najboljeg ponuditelja odnosno sljedeće najbolje ponuditelje po vrsti koji budu dali svoj pristanak.

10. Izručenje nekretnine kupcu

Nakon toga može se urediti upis u zemljišnu knjigu. Upisom vlasničkog prava na kupca brišu se također i sva prava i tereti, o kojima je sud odlučio u rješenju o dosudi.

11. Koliko je sigurna kupovina nekretnine na javnoj dražbi (u postupku ovrhe)?

Kupac nekretnine u postupku ovrhe stvar dobiva slobodnu od svih založnih prava, hipoteka, zemljišnog duga. Uknjižena založna prava i zemljišni dug na toj nekretnini prestaju nakon što odluka o izručenju kupcu postane pravomoćna, iako založni vjerovnici odnosno vjerovnici zemljišnog duga nisu potpuno isplaćeni.

Međutim ne prestaju: Stvarne služnosti, stvarni teret i građevinsko pravo. Prodajom nekretnine ne prestaju također i osobne služnosti koje su upisane u zemljišnu knjigu prije prava založnih vjerovnika odnosno vjerovnika, na čiji je prijedlog sud dozvolio ovrhu. Premda postojanje takvih prava sud uzima u obzir pri određivanju vrijednosti nekretnine, kupac je isto tako Zaključkom o prodaji prije kupovine upoznat s postojanjem tih prava. Također, prodajom nekretnine ne prestaje najamni ili zakupni odnos, koji je bio zaključen i upisan u zemljišnu knjigu prije upisa založnih prava i prije upisa prava na isplatu u toj ovrsi. Kupac time postaje novi najmodavac ili zakupodavac.